Tijana Vladisavljević, advokat iz Advokatske kancelarije Vladisavljević iz Beograda, objasnila je za Nova.rs da advokati često dobijaju pitanje kako zaobići skrivene rizike kod kupovine neuknjižene nekretnine ili bar te rizike maksimalno smanjiti.
Međutim, navodi ona, najpre treba razumeti da nisu sve neuknjižene nekretnine iste, te je važno proveriti da li se radi o legalnoj neuknjiženoj nekretnini ili nelegalnoj neuknjiženoj.
U prvu grupu spadaju npr. tek izgrađeni stanovi koji još nisu upisani u katastru, pod uslovom da su izgrađeni u skladu sa svim dozvolama ili pak stari stanovi i druge nekretnine koji imaju urednu svu dokumentaciju i koje je najčešće moguće relativno lako uknjižiti, ali to još nisu“, ističe Vladisavljević.
Kako dodaje, u drugoj grupi su nelegalne neuknjižene nekretnine kod kojih je situacija znatno složenija.
„Iako je shodno zakonu i nelegalne objekte moguće legalizovati, ako zadovoljavaju bar minimalne zakonske uslove, i tako uknjižiti, postupci ozakonjenja za sad većinom tapkaju u mestu. Kao podgrupa se mogu izdvojiti nekretnine koje nije moguće legalizovati ni uknjižiti, na primer bespravni objekti sagrađeni posle 2015. godine, niti legalno kupiti“, objašnjava Vladisavljević.
A naša sagovornica je navela i najneprijatnije situacije i rizike koji građane mogu zadesiti zbog kupovine neuknjižene nekretnine:
1. Da stan ne može biti uopšte uknjižen ili bar ne u dogledno vreme ili da ne može biti prodat dalje
2. Rizik od promene politike države i uslova pod kojima se uknjiženje može izvršiti
3. Da pri kupovini stana u legalizaciji, naknadno bude odlučeno da se odbija zahtev za legalizaciju i da čak država nakon neuspelog ozakonjenja nepokretnosti naloži njeno rušenje (što iako je moguće, verovatno će se dogoditi vrlo malom delu objekata u postupku ozakonenja)
4. Sledeća, ne mnogo manja neprijatnost se može dogoditi u slučaju da građani kupe stan koji je samo delimično uknjižen, npr. jedna soba je neuknjižena i proširena na račun zajedničke prostorije zgrade bez saglasnosti drugih stanara. To kasnije može rezultirati da takav neuknjiženi deo stana bude oduzet od strane stambene zajednice
5. Malo manja, ali ne beznačajna neprijatnost je nemogućnost zasnivanja hipoteke u slučaju potrebe za većim kreditom, što će odbiti hipotekarne kupce stana.
Kako navodi Vladisavljević, kupovina neuknjižene nekretnine nosi rizike, pa je savet da se pri donošenju odluke o kupovini neuknjiženog stana obavezno konsultuje advokat koji ima iskustva u oblasti nekretnina.
„Advokat će prvo temeljno ispitati svu dokumentaciju stana, kao i sve okolnosti i moguće rizike koji, iako ponekad slični, prema našem iskustvu se uvek razlikuju“, ističe naša sagovornica.
Takođe, ističe Tijana Vladisavljević, redovni savet advokata je da kada postoji mogućnost da se sa postojećom dokumentacijom stan uknjiži pre kupovine, da se to i učini, na čemu bi kupci trebalo da insistiraju.
„U tom slučaju prodavac prvo sprovede uknjižbu, pa se tek onda nastavi proces kupoprodaje stana, ako je to moguće. Tako se svi povezani rizici smanjuju na minimum“, dodaje.
Na kraju, naša sagovornica ističe da je činjenica da li je neki stan uknjižen javno dostupna informacija koju svaki građanin, bez dodatnih predznanja, može proveriti na sajtu e-katastra.
„Tom prilikom se može utvrditi i koja je kvadratura stana uknjižena. Pretraga uknjiženih stanova se vrši na osnovu adrese stana ili preko broja katastarske parcele na kojoj se sagrađena zgrada nalazi“, zaključuje advokat Tijana Vladisavljević.
